Два года назад, когда я писал о жилье в школьных округах Шанхая, агенты по недвижимости взяли меня, чтобы посмотреть старые, ветхие, крошечные квартиры площадью менее 50 квадратных метров, продающиеся почти за 7 миллионов юаней (975 000 долларов США). Я недоверчиво спросил агента, могут ли цены на такие устройства подняться еще больше.
Молодой агент тоже выглядел недоверчиво, когда сказал: «Даже если цены на недвижимость где-то упадут, в Шанхае они все равно вырастут».
Однако два года спустя цены на недвижимость в Шанхае действительно упали, причем наиболее значительное снижение наблюдалось в ранее популярной недвижимости на вторичном рынке.
Платформа продажи недвижимости, которую я использую, показывает много объявлений о перепродаже недвижимости, в которых говорится о «множественном снижении цен» и «скидке до костей»; Согласно данным платформы, цена одной квартиры в центре города за последние три месяца была снижена в восемь раз, при этом общее снижение составило более 1 миллиона юаней.
Срочность неоднократных снижений цен и такое восторженное гостеприимство показывают, что шанхайский рынок недвижимости сместился в сторону покупателя…
Некоторые онлайн-сообщения агентов по недвижимости показывают, что даже владельцы элитных роскошных домов стали хорошо осведомлены о маркетинге, создавая группы чатов и раздавая красные пакеты агентам, а также предлагая посетителям минеральную воду, фрукты и закуски. Один домовладелец даже повесил рядом с диваном табличку: «Лучшее место для просмотра реки».
Шанхай рынок покупателя
Актуальность неоднократного снижения цен и такое восторженное гостеприимство показывают, что шанхайский рынок недвижимости сместился в сторону покупателя — другими словами, покупатели не спешат, а продавцы, и теперь нужно беспокоиться о том, что недвижимость в Шанхае может не продать.
… общее количество транзакций в Шанхае в мае составило всего около 16 000 единиц, что на треть меньше, чем в марте.
Согласно опубликованным на прошлой неделе Национальным статистическим бюро Китая данным о ценах на жилье в 70 крупных и средних городах, после кратковременного восстановления в первом квартале этого года цены на вторичное жилье в мае снова снизились. Среди 70 городов наибольшее падение наблюдалось в Шанхае: снижение по сравнению с предыдущим месяцем составило 0,8%. Статистические данные отраслевых учреждений также показывают, что запрашиваемые цены на рынке жилья в Шанхае снижались в течение трех месяцев подряд, в то время как количество выставленных на продажу объектов за последние шесть месяцев выросло на 82% до 180 000 единиц.
Несмотря на скачок предложения вторичной недвижимости и более низкие запрашиваемые цены, в отчете The Economic Observer говорится, что общее количество сделок в Шанхае в мае составило всего около 16 000 единиц, что на одну треть меньше, чем в марте.
Увидев, что недвижимость плохо продается, некоторые домовладельцы исключили ее из листинга, чтобы не продавать по низкой цене. Тем не менее, количество перечисленных объектов недвижимости остается высоким, что свидетельствует о том, что по-прежнему есть много людей, которым срочно необходимо продать свои дома за наличные. По словам инсайдеров отрасли, среди продавцов, остро нуждающихся в деньгах, некоторые уже подписали соглашения о покупке другой недвижимости и должны продать свою текущую в качестве своего рода «трейд-ин». Другие готовятся к миграции, и растет число людей, которые хотят перевести свои активы за границу после закрытия Шанхая в прошлом году.
Среди 70 крупных и средних городов в 55 городах наблюдалось снижение цен на вторичное жилье, что на 21 город больше, чем в апреле.
Вероятно, пострадают и другие города
Хотя два года назад молодой агент не предполагал, что дома в Шанхае будет трудно продать, его мнение не было совсем неверным — когда цены на недвижимость в Шанхае начнут снижаться, другие города Китая точно не пощадят.
В мае цены на вторичную недвижимость в крупных городах, таких как Пекин, Гуанчжоу и Шэньчжэнь, упали, при этом цены на новую и вторичную недвижимость в Шэньчжэне упали одновременно. Среди 70 крупных и средних городов в 55 городах наблюдалось снижение цен на вторичное жилье, что на 21 город больше, чем в апреле. Данные, собранные исследовательским институтом в сфере недвижимости China Index Academy, показывают, что в мае цены на перепродажу недвижимости в 100 городах упали сильнее всего с 2022 года.
Сектор недвижимости является флагманом китайской экономики. Когда спад на рынке распространяется от новых домов к перепродаже и от городов второго/третьего уровня к городам первого уровня, это означает, что пессимизм в отношении экономики в целом растет. Даже в самых благополучных городах уверенность в том, что недвижимость сохранит свою стоимость, падает.
В то время как некоторые агенты по недвижимости говорят, что это лучшее время для покупки недвижимости, реальность такова, что нетерпеливые покупатели сделали бы это в начале этого года, когда экономика и рынок недвижимости только начинали восстанавливаться. Нерешительные покупатели, с другой стороны, теперь будут менее склонны к опрометчивым шагам, увидев вялое восстановление экономики страны и постепенное восстановление жилищного строительства.
С другой стороны, рынок труда также сталкивается с беспрецедентным давлением, поскольку уровень безработицы среди молодежи в Китае достигает нового максимума, и ожидается, что в этом году колледжи закончат рекордные 11,58 миллиона студентов. После волны сокращений среди китайских интернет-компаний, начавшейся в прошлом году, технические работники либо оказались в ловушке «ипотечной паники», либо медлили с покупкой недвижимости. Неуверенность в завтрашнем дне также подавила жесткий спрос молодого поколения на жилье, что еще больше усложнило разогрев рынка недвижимости.
Пессимистический прогноз китайской экономики сделал инвесторов более осторожными, а потребителей — более осторожными, что негативно отразилось на рынке недвижимости и жилья и, в свою очередь, сдерживает внутренний спрос, образуя порочный круг.
Порочный круг, разрушающий экономику в целом
Последняя серия более слабых, чем ожидалось, экономических показателей также побудила несколько инвестиционных институтов понизить прогнозы роста Китая на год. Пессимистический прогноз китайской экономики сделал инвесторов более осторожными, а потребителей — более осторожными, что негативно отразилось на рынке недвижимости и жилья и, в свою очередь, сдерживает внутренний спрос, образуя порочный круг.
На этой неделе центральный банк Китая, как и ожидалось, понизил базовую ставку по кредитам, впервые за десять месяцев снизив основные процентные ставки по кредитам, чтобы оживить рынок. Однако большинство аналитиков не считают, что эта мера может быстро поднять рынок недвижимости. Основываясь на эффективности различных политик поддержки, реализованных за последний год, рынок демонстрирует признаки «лекарственной устойчивости»: политики больше не эффективны в долгосрочной перспективе и показывают ухудшение результатов, поскольку они не решают корень проблемы. .
Лу Тинг, главный экономист Nomura по Китаю, сказал, что настоящим камнем преткновения было отсутствие доверия потребителей. Он предупредил, что ситуация в Китае начинает напоминать ситуацию в Японии в конце прошлого века: доверие упало после того, как лопнул пузырь на рынке недвижимости, что привело к десятилетиям слабого экономического роста и дефляции.
Во время финансового кризиса 2008 года тогдашний премьер-министр Китая Вэнь Цзябао сказал, что уверенность «более важна, чем золото и деньги». Пятнадцать лет спустя восстановление доверия частного сектора и потребителей снова стало препятствием на пути к восстановлению экономики. Если чиновники не смогут найти решение как можно скорее, дома будут не единственным товаром, который трудно продать.
