Политика Китая в сфере недвижимости претерпит серьезные изменения в 2023 году.
В течение последних пяти лет китайское правительство придерживалось принципа, согласно которому «дома предназначены для проживания людей, а не для спекуляций», и сосредоточилось на стабилизации цен на жилье и землю, а также на ожиданиях, с явным упором на «стабильность».
Стабильность — единственный способ гарантировать, что цены на жилье не упадут, что, в свою очередь, дает людям уверенность в преодолении различных ограничений для выхода на рынок жилья. Это привело к рекордным продажам недвижимости год за годом (с 2016 по 2021 год) и значительному процветанию.
Мало того, что инвестиции в недвижимость быстро росли, местные органы власти также смогли получить доход от земельного финансирования. Это была основная политика Китая в отношении недвижимости в течение последних двух десятилетий, а также основной двигатель ВВП страны.
Однако в 2022 году рынок недвижимости претерпел серьезные изменения: инвестиции в недвижимость сократились на 10%, что является худшим показателем за более чем 20 лет. Продажи жилья упали на 28,3% до уровня 2017 года; жилые новостройки по площади сократились на рекордные 39,4%; личные ипотечные кредиты снизились на 26,5%, что свидетельствует об ослаблении покупательского спроса; в то время как рост платы за передачу земли местным органам власти упал более чем на 40% – снижение было бы еще хуже, если бы не активная покупка земли инвестиционными компаниями, поддерживаемыми местными властями.
Но это не все. Цены на жилье в 70 крупных и средних городах падали восемь месяцев подряд, причем ситуация была еще хуже в городах третьего и четвертого уровня, что полностью развеяло миф о том, что цены на жилье никогда не падают. Началась циклическая перестройка рынка недвижимости, и доверие потребителей к рынку недвижимости упало до рекордно низкого уровня.
Предотвращение рисков – главный приоритет
Судя по текущим обстоятельствам, в 2023 году эта ситуация, похоже, ухудшится. Столкнувшись с серьезными проблемами, китайское правительство внесло в этом году существенные изменения в свою политику в отношении недвижимости.
Во-первых, предотвращение рисков стало главным приоритетом. В связи с кризисом в сфере недвижимости в стране Центральная экономическая рабочая конференция (CEWC), состоявшаяся в декабре прошлого года, призвала к «эффективному предотвращению и устранению основных экономических и финансовых рисков» и подтвердила цель «смягчения рисков и обеспечения реализации жилищных проектов». он больше не обращается к политике для обеспечения «стабильности» в сфере недвижимости.
На совещании, состоявшемся в январе, Министерство жилищного строительства и городского и сельского развития также заявило, что огромные риски на рынке недвижимости должны решаться посредством «медленного прокола» (慢撒气) вместо внезапного взрыва.
… по состоянию на декабрь 2022 года только примерно 20% застопорившихся жилищных проектов страны были полностью возобновлены. Обеспечение доставки на дом, несомненно, станет сложной задачей в этом году.
Хотя цели «снижения рисков и обеспечения реализации жилищных проектов» являются двумя сторонами одной медали, акцент явно делается на последнем. Риски могут быть снижены только в том случае, если будет обеспечена сдача незавершенного строительства (期房, имущество, приобретаемое с незавершенным строительством) и, в свою очередь, восстановление доверия потребителей.
В противном случае это не только спровоцирует обвал рынка жилья и имущественный кризис, но и жители откажутся платить по ипотечным кредитам, что, в свою очередь, может спровоцировать банковский кризис и усилить риски на финансовом рынке. Это могло бы даже ускорить социальный кризис, если бы покупатели жилья обвиняли правительство в своих потерях.
Однако, хотя правительство обязалось обеспечить сдачу домов после того, как в июле прошлого года разразился ипотечный бойкот, по состоянию на декабрь 2022 года только примерно 20% застопорившихся жилищных проектов страны полностью возобновили строительство. Обеспечение доставки на дом, несомненно, станет сложной задачей в этом году.
Отсеивание плохих компаний
Политика в отношении собственности должна уравновешивать два аспекта, чтобы гарантировать завершение проектов и защищать от рисков. С одной стороны, он должен ориентироваться на качественное жилье, беспристрастно поддерживая как качественные государственные, так и частные предприятия в улучшении их баланса.
На недавней встрече Банк Китая и Комиссия по регулированию банковской и страховой деятельности Китая обсудили кредитную ситуацию с крупными банками и объявили о плане, направленном на восстановление активов, поддержание выплат по ипотечным кредитам, увеличение долевого финансирования и повышение интереса покупателей.
… Ожидается, что в этом году банкротство компаний, занимающихся недвижимостью, станет обычным явлением, а существующие 100 000 компаний, занимающихся недвижимостью, будут постепенно уменьшаться в размерах.
Основное внимание будет уделяться компаниям, занимающимся недвижимостью, которые сосредоточены на своем основном бизнесе, соблюдают правила, имеют хорошую кредитную историю и функционирующую систему. Будет введена комплексная политика для улучшения операционных и инвестиционных денежных потоков, чтобы вернуть их балансы в нужное русло.
Другими словами, условия финансирования будут смягчены для компаний, занимающихся высококачественной недвижимостью, чтобы позволить строительным организациям оставаться на плаву и гарантировать реализацию жилищных проектов.
Другим аспектом является выявление компаний, подверженных риску собственности, обеспечение того, чтобы они могли действовать правильно, но в то же время обращение с ними соответствующим образом, позволяя компаниям, которые находятся на пути к банкротству, объявить об этом, и привлекать к ответственности тех, кто нарушает закон. или нанести ущерб общественным интересам.
На самом деле, смягчение политики в отношении инвестиций в недвижимость означает не возврат к старой модели, а отсеивание плохих компаний, занимающихся недвижимостью, посредством маркетизации и верховенства закона, а также жесткое противодействие незаконной практике накопления средств за счет продажи собственности. Это первая политика в сфере недвижимости, и ожидается, что в этом году банкротство компаний, занимающихся недвижимостью, станет обычным явлением, а существующие 100 000 компаний, занимающихся недвижимостью, будут постепенно уменьшаться в размерах.
Очевидно, что сохранение и развитие высококачественных компаний имеет важное значение для гарантированного завершения жилищных проектов и восстановления доверия рынка. Для этого в этом году предстоит долгий путь.
…система предпродажного жилья, которая уже много лет подвергается резкой критике, будет существенно реформирована…
Улучшение действующего законодательства и доступность
Далее, есть два основных аспекта трансформации сектора недвижимости.
Во-первых, совершенствование действующего законодательства о собственности. Например, прошлогодний инцидент с недостроенным жильем во многом был вызван серьезными пробелами в системе предпродажного жилья. Таким образом, в политике этого года были введены новые подходы, такие как продажа готовых квартир, где это возможно, при одновременном внедрении процессов предпродажного мониторинга жилищного фонда, чтобы предотвратить нецелевое использование средств, которое может привести к незавершению жилищных проектов.
Это означает, что система предварительной продажи жилья, подвергавшаяся жесткой критике на протяжении многих лет, будет существенно реформирована, чтобы с одной стороны создать институциональные условия для продажи существующего жилья, а с одной стороны, установить систему жесткого надзора за оборотными средствами предпродажной подготовки. продажа дома на другом. Ожидаются огромные изменения в способах финансирования и управления операционными средствами в сфере недвижимости, что сильно повлияет на работу компаний, занимающихся недвижимостью.
Во-вторых, как рынок недвижимости превратится в долгосрочную рыночную систему, которая касается покупки, аренды и доступности жилья в Китае. Например, энергично увеличивая строительство и предложение государственного арендного жилья, жилья в долевой собственности и других типов безопасного жилья, а также способствуя реконструкции трущоб. Такие разработки помогут решить жилищные вопросы новоселов и молодежи.
Недавно запущенное в Шэньчжэне жилье в долевой собственности для решения проблем с жильем и жильем для талантов могло бы помочь сохранить существующие интересы индустрии недвижимости и стабилизировать цены на жилье, одновременно удовлетворяя основные жилищные потребности малообеспеченных жителей города.
Не вызывает сомнений то, что рост цен на недвижимость и бум последних 20 лет закончились. Рынок недвижимости Китая вступает в новую эру.
Короче говоря, в этом году на китайском рынке недвижимости будет проведена комплексная реформа, которая будет включать в себя изменения его моделей финансирования, управления фондами и рыночных операций, а также изменение стратегии развития рынка и мышления. Будет сделан упор на строительную отрасль как на реальную экономику, при этом рост рынка недвижимости эквивалентен росту реальной экономики.
На данный момент еще предстоит увидеть, как сложная ситуация с недвижимостью в этом году и основные корректировки политики повлияют на рынок недвижимости. Не вызывает сомнений то, что рост цен на недвижимость и бум последних 20 лет закончились. Рынок недвижимости Китая вступает в новую эру.
