Аренда жилья в Китае | | Мы и Китай

Аренда жилья в Китае

Want create site? Find Free WordPress Themes and plugins.

Часть II. Заключение договора аренды квартиры

В прошлой части мы обсудили плюсы и минусы основных способов поиска квартиры в Китае. Следующим, но не менее важным этапом является заключение договора аренды жилого помещения (кит. вариант названия – «房屋租赁合同»). Поэтому далее мы подробнее рассмотрим содержание указанного договора, обращая Ваше внимание на ключевые его моменты.

Форма договора

И прежде чем перейти к содержанию договора, мы бы хотели обратить Ваше внимание на его форму. Ст. 215 Закона КНР «О договоре» предусматривает, что договор аренды может заключаться как в письменной, так и в устной формах, но с одним условием. Договор аренды, срок которого превышает 6 месяцев, обязательно должен быть заключен письменно.

Последствием несоблюдения формы договора является его заключение на неопределенный срок. Последнее означает, что отношения между Вами и арендодателем, несмотря на нарушение, будут носить договорный характер и регулироваться законом, указанным выше. Таким образом, Вы будете иметь право воспользоваться гарантиями, предусмотренными законом для арендатора. Однако стоит помнить, что закон закрепляет лишь основные положения, которые в большинстве случаев требуют конкретизации.

Кроме того, одним из документов, необходимых при регистрации по месту жительства, является оригинальный вариант договора аренды. Заключение устного договора в данном случае может повлечь отказ в регистрации Вас по месту жительства, так как закон не предусматривает какого-либо регулирования для подобной ситуации. В связи со всем этим, мы рекомендуем Вам заключение договора аренды в письменной форме.

 

Стороны договора

Основными сторонами договора аренды жилого помещения являются: арендодатель (кит. вариант названия «出租房») и арендатор (кит. вариант названия «承租方»). Они также могут указываться как Сторона 1 (кит. вариант названия «甲方») и Сторона 2 (кит. вариант названия «乙方») соответственно.  Договор должен включать в себя всю основную информацию о сторонах, а именно полное имя, контактную информацию и данные документов, подтверждающих личность.

При этом следует помнить, что правом подписывать договор аренды обладает только собственник помещения или уполномоченное им лицо. В первом случае Вам следует проверить соответствие данных в документе, подтверждающем личность, договоре и свидетельстве о праве собственности на квартиру (кит. вариант названия – «房地产权证»).

Во втором случае, помимо указанного, Вам также следует проверить соответствие данных в документе, подтверждающем личность уполномоченного лица, договоре, и доверенности (кит. вариант названия – «委托书»), которую должен ему/ей выдать собственник помещения. При этом в доверенности должны быть максимально точно указаны действия, на которые уполномочено лицо. Так, в описываемой ситуации в документе обязательно должно указываться действие – подписание договора аренды с лицом – информация о Вас – в отношении установленного помещения – адрес и кадастровый номер объекта.

Помимо этого, если Вы решите воспользоваться услугами риэлтерского агентства, то оно также может быть включено в договор либо в качестве посредника – «居间方», либо в качестве арендодателя вместо собственника помещения. Во втором случае агентство будет действовать в качестве уже описанного выше уполномоченного представителя. Таким образом, с юридической точки зрения и в случае наличия у риэлтерского агентства доверенности, подобный договор будет соответствовать закону, однако на практике установление арендных отношений через посредника может вызывать множество проблем.

Объект договора

Объектом договора является помещение, в отношении которого заключается договор. В данной части Вам следует обратить внимание на соответствие адреса квартиры в договоре и в свидетельстве о праве собственности, а также соответствие назначения помещения, которое тоже указывается в свидетельстве о праве собственности.

Согласно законодательству, физические лица имеют право проживать только в помещениях, имеющих определенное назначение (кит. вариант названия – «用途»), а именно жилых помещениях (кит. вариант названия – «住宅»). Договор аренды при этом, как правило, не содержит данную информацию, в связи с чем для отношений по аренде, например, офисных и жилых помещений, может использоваться одинаковая форма договора. Вместе с тем, в некоторых случаях внешний облик помещения также не может однозначно свидетельствовать о его назначении. В подобной ситуации Вы можете столкнуться с заключением договора аренды офисного помещения и отказом соответствующего органа в регистрации Вас по адресу данного помещения. При этом, проживание в помещении без регистрации является административным правонарушением, за совершение которого законодательством предусматривается предупреждение или штраф в размере от 50 до 500 юаней (ст. 45 Правил реализации Закона КНР «О контроле за въездом и выездом иностранных граждан»).

Помимо назначения квартиры, стоит также проверить назначение здания. В отдельных случаях Вы можете столкнуться с ситуацией аренды квартиры в отеле. В Китае для отелей, предоставляющих свои услуги иностранным лицам, действуют требования о лицензировании. В связи с этим, в случае, если арендатором по договору будет являться отель, Вам стоит отдельно узнать у его сотрудников о наличии соответствующей лицензии. В противном случае, аналогично ситуации, описанной ранее, Вы можете столкнуться с проблемой отказа в регистрации Вас по адресу квартиры.

Кроме того, проблемы при аренде жилья могут возникнуть и при незаконной перепланировке помещения. Одним из случаев является построение дополнительных стен без получения на это разрешения соответствующих органов. Визуально такие помещения, как правило, отличаются большим количеством комнат и небольшим их размером. При появлении у Вас подозрений о наличии перепланировки Вы имеете право попросить у собственника зарегистрированный план квартиры (кит. вариант названия – «房屋改造登记»). Данный документ должен содержать план помещения с обозначением всех комнат. В случае отсутствия в плане помещения фактических изменений, Вам следует помнить, что аренда такой квартиры всегда сопряжена с вероятностью Вашего выселения при проведении проверки соответствующими государственными органами.

Права и обязанности по договору

Основной обязанностью арендатора по договору является осуществление соответствующих платежей, которые в зависимости от условий договора могут включать в себя арендную плату, счета за коммунальные услуги, интернет и телефонную связь и др. Внимание к данному пункту и точное распределение обязанностей по их оплате в договоре значительно сократит возможность возникновения в дальнейшем недопонимания и споров.

Еще одним важным практическим пунктом договора является обязанность по осуществлению ремонтных работ. Согласно ст. 220, 221 Закона КНР «О договоре» она лежит на арендодателе. Однако Вашим договором может быть предусмотрено иное, в связи с чем также следует проверить регулирование данного момента в договоре.

При всем этом Вам следует помнить, что осуществление любых платежей должно сопровождаться предоставлением Вам соответствующего подтверждения – расписки о получении арендодателем денежных средств (кит. вариант названия – «收据»).

Прекращение договора

В данном разделе наибольшее внимание стоит уделить регулированию досрочного прекращения договора аренды. Закон КНР «О договоре» в ст. 230, 232 закрепляет обязанность арендодателя о заблаговременном уведомлении арендатора в случае досрочного прекращении договора аренды. Однако нормы не устанавливают какого-либо точного срока такого уведомления. На практике он составляет 30 дней, но может и отличаться, в том числе в меньшую сторону, в связи с этим особенно важно обратить внимание на то, какой именно срок закреплен в Вашем договоре.

Кроме того, в рамках досрочного прекращения договора арендатором текст документа часто предусматривает условие о возвращении залога только при условии обеспечения настоящим арендатором замены себе по договору. Данное положение не прописано в тексте закона, однако соответствует принципу свободы договора. Последний закрепляет право сторон самостоятельно определять текст договора в части, непротиворечащей обязательным предписаниям закона. Таким образом, включение данного положения в текст договора делает его обязательным для арендатора, в противном случае арендодатель не имеет права требовать от арендатора поиск нового замены по договору.

Это были основные моменты, на которые Вам стоит обратить свое внимание при заключении договора аренды. Надеемся, они смогут Вам помочь в удачном осуществлении такого важного шага, как заключение аренда квартиры. При этом мы бы хотели напомнить, что каждый отдельный договор аренды индивидуален и может включать различные условия, в связи с чем лучшим вариантом является непосредственный анализ договора квалифицированным специалистом.

Did you find apk for android? You can find new Free Android Games and apps.
117
1+

Оставить комментарий

Авторизация
*
*


Регистрация
*
*
*


Генерация пароля